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买房贷款等额本金和等额本息有哪些区别

发布时间:2021-01-07 16:45:55 阅读: 来源:混凝土搅拌站厂家

鑫管家

2015年,在各类利好政策,尤其是降息政策不断出台的背景下,上海楼市行情量价齐升。据上海链家市场研究部数据显示,2015年上海商品住宅成交量为1500万方,同比暴涨54.9%,创下2010年以来近6年的新高;成交均价为32174元/平方米,同比上涨18.1%,突破3万大关。经历了去年跌宕起伏的股市,以及今年年初股灾3.0,很多人觉得还是买房最安全。即使你觉得房价目前过高已经没有很大的投资价值了,准备“不住不买”。但是作为最基本的居住需求,“买房”依然是我们每个人都要面对的。

面对高企的房价,房屋按揭贷款是大部人的必然选择。而且现在房贷利率也已经低至历史低位,贷款可以有效地提高我们的资金使用效率。很多人在贷款的时候对于还款方式的选择,应该选“等额本金”还是“等额本息”犹豫不决,本文将和大家一起来探讨一下。

什么是“等额本金”和“等额本息”?

很多人其实对于这两个名词其实并不陌生,还会搞出很多似是而非的概念,往往搞不清这两个还款方式到底什么意思?

通俗来说,问银行贷了款以后是要付利息的,就像我们在银行存款收利息一样,利息是怎么算的,本金乘以利率(请记住这六个字,这就是银行计算利息唯一的方式)。目前银行5年以上的基准利率是4.9%。假设我们现在存款贷款利率一样。现在我们在银行存款,存100元,存5年。可以算得,每年的利息是4.9 元,5年后可以拿回本金100元,利息24.5元(4.9*5)。如果我们存30年,那么30年以后,可以拿回本金100元,利息147元(4.9*30)。如果我们存100万,那么到期可以拿回本金100万,利息147万。如果贷款的话,相当于方向反一反,我们问银行借100万,30年,到期后还给银行100万本金,147万利息。这么一来,借款人不干了,凭什么借100万,还247万?数字看起来好吓人。银行也不干了,100万放贷出去,30年以后才收回来,先不说资产的流动性问题,这个时间的风险也太大了,30年以后说不定人都找不到了。

所以就有人说,那么就每个月还吧。有这么一个还款方式,每月只归还利息,不还本金,如同表一。

表1列出了前12月的情况,后面360个月情况和这个相同,只是最后一个多还100万本金而已,这个还款方式,借款人的利息依然没有减少,总利息依然是147万,银行也觉得100万的本金收回期太长了,所以两方面都不满意,但是这种还款方式还是存在的,因为事实上这种还款方式借款人虽然利息付的最多,但是资金占用效率是最高的,最初的还款压力也是最轻的,这在一般在银行一年期的贷款中比较常见。 接下来,有个聪明人设计出了“等额本金”和“等额本息”两种还款方式,让借款人通过每个月归还本金和利息的方式降低了总利息,也让银行得以每个月收回一定的贷款本金和利息,保证信贷资产流动性并能够对资产做到一定的监控(至少都和借款人保持接触)。

如何做到帮借款人节省利息?上文提到银行利息就是本金乘以利率,既然利率不能动,那么就动本金咯,所以每月归还一定的本金就能省利息。而每月还本金方式的不同就诞生了两种还款方式。

第一种是“等额本金”还款法,即每月归还相同的本金。以上述100万30年贷款为例,借款人每月归还的本金为2777.78元(100万除以360个月)。而每月的利息就自动计算出来了,就是每月剩余的本金乘以月利率4.0833‰(4.9%除以12),见表2.

表2计算了前十二个月每月的归还的利息情况,以后每月的利息和归还总额都比上期减少11.34元(即每月归还2777.78元本金所节省的利息)。可以算得,这种还款方式总利息为73.7万,比每月只还利息不还本金的方式产生的147万,足足少了一半。

第二种还款方式是“等额本息”还款法,即每月归还的本金和利息之和相同。可用等比数列求和公式推导出每月还款额=贷款本金×[月利率×(1+月利率)^还款月数]/[(1+月利率)^还款月数—1]

仍然以100万30年为例,可以先用上述公式计算出每个月的还款金额为5307.27,然后我们已知第一个月的利息为4083.3元(原本金乘以利率),可以计算出第一个归还的本金,接下来就可以计算出第一个月还完后还剩余的本金,接着又可以计算下一个月的利息,以此类推,见表3.

依然是计算前12个月的还款情况,可以发现第一个月,这种还款方式的利息和等额本金是一样的,但是本金却比等额本金还款法少,所以从第二个开始它的利息减少不如等额本金多,合计的利息为91.06万元,比等额本金的73.7万多,但也比每月只还利息不还本金方式147万元的利息要少。

比较一下两种还款方式的优劣

贷款本身就是为了现金流压力,首先比较一下两种还款方式的月供压力,见图4

可以发现,等额本息还款法在最初的时候还款压力比等额本金还款方式要轻,但是在第138个月(11年半)以后,等额本金的还款压力要小于等额本息。不过,一般来讲11年半以后,说不定自己的收入已经大幅度上涨,所以,从缓解自己初期的月供压力的角度来看,等额本息还款法有优势。

图5

出来混的总是要还,虽然等额本息还款法初期压力轻,但是剩下来的钱实际上会在下个月多产生利息,图5描绘的是两种还款方式每月供中的利息数额,出来可以发现等额本金还款法每月的利息是匀速下降,而等额本息还款法的利息是加速下降,开始速度较慢,越降越快,所以,从节省利息的角度考虑,等额本金还款方式更划算。而等额本金还款法比等额本息还款法节省的利息就是图中蓝色阴影部分的面积。

从银行计算的利息方式等于本金乘以利率中,我们可以得出一个结论,也就是说你本金归还的越快,最终的利息就越少。这里我们就想到了可以通过银行的提前归还本金的服务来更有效地减少利息支出,(小贴士:一般银行贷款一年以后申请提前还款就没有违约金了)也就是说,如果我们是每月工资较少,但年底有大笔年终奖的收入方式,可以选择等额本息还款法,不但可以享受较轻的月供压力,而且每年发放年终奖后通过提前还款的方式来归还一部分本金,也能够有效地节省利息支出。

假设上面那个案例中如果我们在第15年的时候等额本息还款法比等额本金多归还约18万元的本金,此时如果我们选择的是等额本息还款法,但是我们在15年年末提前归还了18万元的本金,那么我们的利息支出,也会从原来的91.06万将至83.61万元(见图6,可以发现蓝色阴影部分的面积减少了),月供也会减少为3893.13元。

图6

以次类推,如果每一年都提前还款一次,那么蓝色阴影部分的面积会越来越小,利息也就更加节省。

误区澄清:为什么等额本金和等额本息在提前还款这件事情上没有优劣之分?

通过计算:等额本息30年100万贷款,第15年的时候,剩余本金67.56万元,如果一路还到底,剩余利息27.97万元。而已归还本金32.44万,已归还利息63.09万。于是有人会说,你看,一开始还的钱里面32万本金,但是有63万利息,而之后,你还的钱里面有67万本金,但是利息只有近28万,资金利用效率大幅度提高啊,为什么要体现还款?这里我是这么看的,首先利息的计算方式是剩余的本金乘以利率,所以最初还款中63万左右的利息,对应的是以100万为基数(每月递减)计算的,而非你归还的38万的本金。

而之后的还款额中的28万的利息,是用67万本金基数(每月递减)计算的,从这个角度来看,实际上资金利用效率是一样的。图6的阴影部分表示的等额本息方式提前还款前后的所产生的利息,清楚地向我们展示了,一旦提前还款能够有效地带来利息地减少,而资金的适用效率也并没有降低,因为利息产生的依据就是剩余的本金数目。

总结一下,等额本金和等额本息的还款方式各有优劣。通俗讲,等额本金还款法初期还起来吃力一点,但是最终比较节省利息,适合平时现金流就比较宽裕的人群;等额本息还款法初期还起来轻松,但是最终利息支出多,不过可以通过定期提前还款来降低利息支出,适合平时现金不宽裕,但是每年有固定大笔收入的人群。

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