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监测地产泡沫需截断货币管道

发布时间:2021-01-20 06:26:09 阅读: 来源:混凝土搅拌站厂家

银监会主席刘明康日前说,银监会已注意到房地产方面的挑战,正在密切检测资产的泡沫。

有关房价上涨的原因的解释有很多,但笔者认为最关键的还是货币因素。银行的钱固然多,但它不是无条件地流向房地产行业的,这些钱必须借助于安全的通道才能进入房地产行业。住房按揭和开发贷款就是商业银行的资金流向房地产行业的两个“绿色通道”。2007年以来,政府调控房地产时,已经充分关注到按揭贷款这个“绿色通道”,出台了相应的政策去堵这个通道。但另外一个“绿色通道”——房地产开发贷款政府关注甚少。

房地产开发贷款是如何影响住房价格的呢?实际的传导逻辑是这样的:开发贷款多刺激开发商高价拿地,刺激房价上涨。2008年初之所以出现以万科(000002)为代表的房地产开发企业大幅度降价促销行为,主要原因是这些企业存货多、资金周转出现问题。自2008年11月份中央开始实施适度宽松的货币政策以来,开发商的资金紧张情况很快得到了缓解,使不少大型开发商捂盘惜售并高价拿地。在房地产市场,开发商是主动定价者,买房者是价格的被动接受者,当开发商有了信贷资金的支持,在市场定价过程中更加主动,住房价格必然上升。

商业银行为了控制风险,对房地产开发贷款项目需要一定比例的资本金要求,于是,上市公司和央企或地方国企成为银行家青睐的对象。要遏制房价上涨,这三类企业都值得我们高度关注。首先看上市公司。房地产类的上市公司目前有100多家,这一群体对房地产价格影响巨大。2005年至2009年,随着房价不断上涨,房地产类上市公司的盈利大幅度增加,于是股价也大幅度上涨,而股价大幅度上涨后上市公司可以以较高的价格从资本市场融资,获得巨额融资后再配合银行的信贷资金可以从土地市场高价拿地,刺激房价上涨。在这个循环里,政府可以在上市公司的再融资这个环节上有所作为,笔者在2007年9月份曾经给有关部门提建议,应该严格控制房地产类上市公司的再融资行为。

其次,央企不仅有雄厚的资本,而且有国家的信用作支撑,因此,央企是银行信贷资金进入房地产行业的重要渠道。要遏制房价上涨就必须让所有央企从房地产市场撤出。“两会”后三个央企连续制造了三个地王,让决策者看到了央企在房价上涨过程中扮演的角色及巨大的威力,国资委立即出台措施让78家主营业务非房地产的央企在规定的时间里退出房地产市场。但仅此是十分不够的,应该让所有的央企从房地产市场退出。这些公司以国家信用作为背书去银行融资,再推高地价和房价,不仅没有尽到央企应尽的社会责任,反而与民争利。

在央企队伍里,保险资金也是需要关注的,保险公司的保费收入和可运作资金增长速度非常快,未来将是影响房地产价格的主力之一,政府应该慎重开放险资进入不动产市场的大门。从台湾地区20年前控制房地产泡沫的经验和教训,限制险资进入不动产是十分必要的。而我们有关部门却正在开发保险资金进入不动产市场,需要决策者高度关注此事。

银行开发贷款的第三类公司是地方国企,这其中很多是所谓的地方政府的“融资平台”,不再赘述。总之,只要政府下决心控制银行资金通向地产的这些通道和途径,货币就不会在房地产领域泛滥。

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